کارگزاران املاک و مستغلات و برگه حقایق مصرف کننده

یک کارگزار یا فروشنده املاک و مستغلات باید به شما بگوید که وی در یک معامله آینده نگر چه کسی را نمایندگی می کند. این افشای رابطه ای که نماینده با شما یا طرف دیگر داشته است باید در زمان اولین جلسه شخصی شما به صورت کتبی انجام شود تا در مورد یک خاصیت یا خاصیت خاص صحبت کنید.

انواع روابط عامل

فروشندگان

اگر خدمات یک کارگزار لیست را برای فروش ملک خود درگیر می کنید ، مشتری کارگزار می شوید. این کارگزار نماینده شما ، فروشنده است و به شما وفاداری ، محرمانه بودن و پاسخگویی به شما بدهکار است. در مذاکره با بهترین قیمت و شرایط ، او باید در اولویت شما قرار بگیرد.

عامل خریدار

شما ممکن است خدمات یک کارگزار را درگیر کنید تا شما را منحصراً به عنوان خریدار املاک و مستغلات معرفی کند. در این حالت ، کارگزار شما را نمایندگی می کند و در برابر شما پاسخگو است. او باید از دستورالعمل های شما پیروی کند و هر چیزی را که به او می گویید محرمانه نگه دارد که ممکن است بر خرید املاک شما تأثیر بگذارد. در مذاکره برای بهترین قیمت ها و شرایط ، او باید علایق شما را در اولویت قرار دهد.

عامل دوگانه افشا شده

یک کارگزار می تواند هم برای خریدار و هم برای فروشنده در همان ملک کار کند مشروط بر اینکه کارگزار رضایت هر دو طرف را دریافت کند و هرکدام را در اختیار شما قرار می دهد. در این حالت ، کارگزار "یک عامل دوگانه فاش شده" محسوب می شود. این کارگزار هم به فروشنده و هم خریدار وظیفه دارد تا با آنها عادلانه و صادقانه با آنها برخورد کند. در این نوع روابط آژانس ، کارگزار نماینده فروشنده یا خریدار را به طور انحصاری نشان نمی دهد ، و هیچ یک از طرفین نمی توانند انتظار وفاداری غیرقانونی کارگزار را داشته باشند. آژانس دوگانه ناشناخته توسط یک کارگزار غیرقانونی است.

تسهیل کننده

هنگامی که یک نماینده املاک و مستغلات به عنوان تسهیل کننده کار می کند که نماینده در دستیابی به توافق به فروشنده و خریدار کمک می کند اما فروشنده یا خریدار را در معامله نشان نمی دهد. تسهیلگر و کارگزاری که با آنها تسهیل کننده وابسته است ، به فروشنده و خریدار وظیفه دارد هر ملک را با افشای نقایص مواد شناخته شده در مورد ملک صادقانه و دقیق ارائه دهد و وظیفه خود را برای پاسخگویی به بودجه بدهکار باشد. مگر در مواردی که توافق دیگری داشته باشد ، تسهیل کننده هیچ وظیفه ای برای دریافت اطلاعات از یک فروشنده یا خریدار محرمانه ندارد. نقش تسهیلگر فقط برای فروشنده و خریدار در معامله املاک خاص مربوط به فروشنده و خریدار اعمال می شود. در صورتی که فروشنده و خریدار صریحاً موافقت کنند که رابطه تسهیل کننده بتواند به یک رابطه آژانس اختصاصی با فروشنده یا خریدار تبدیل شود.

کارگزاران و فروشندگان دارای مجوز

فقط کارگزاران و فروشندگان دارای مجوز املاک و مستغلات می توانند در خرید ، فروش ، اجاره یا مبادله املاک و مستغلات به شما کمک کنند. مجوز باید فعلی و در وضعیت فعال باشد. این کمک شامل تعدادی از خدمات ، از جمله بررسی املاک برای ارزیابی های اساسی (نباید با خدمات یک ارزیابی کننده دارای مجوز اشتباه گرفته شود) ، مذاکره در مورد خرید ، فروش یا توافق نامه های اجاره نامه ، حفظ حساب های سپرده گذاری و تبلیغات.

برای داشتن مجوز ، متقاضی باید برنامه درسی نماینده را در املاک و مستغلات تأیید شده توسط هیئت مدیره به طور رضایت بخش تکمیل کند و یک آزمون کتبی را انجام دهد که توسط سرویس آزمایش هیئت مدیره انجام شده است.

یک کارگزار املاک و مستغلات توافق نامه هایی را برای فروش ، مبادله ، خرید ، اجاره یا اجاره بها در املاک و مستغلات با هزینه ، کمیسیون یا سایر موارد ارزشمند برای شخص دیگر مذاکره می کند. یک کارگزار وظیفه پذیرش و رسمیت بخشیدن به کلیه وجوه ، مانند سپرده گذاری در خرید خانه و نهایی کردن معاملات را بر عهده دارد. یک کارگزار املاک و مستغلات باید بر هرگونه معاملات انجام شده توسط یک فروشنده نظارت کند.

یک فروشنده املاک و مستغلات به جز تکمیل مذاکره در مورد هرگونه توافق نامه یا معامله ، در همان فعالیت های یک کارگزار شرکت می کند. یک فروشنده همچنین هیچگونه اختیاری و کنترل وجوه سپرده گذاری ندارد.

یک فروشنده باید به یک کارگزار ، چه به عنوان کارمند و چه به عنوان یک پیمانکار مستقل ، وابسته باشد و تحت نظارت کارگزار کار کند. یک فروشنده نمی تواند تجارت املاک و مستغلات خود را اداره کند.

چیزهایی که خریداران باید هنگام برخورد با یک نماینده املاک و مستغلات بدانند

• نماینده املاک و مستغلات چه کسی را نمایندگی می کند؟نماینده ممکن است نماینده خریدار یا فروشنده یا هر دو باشد. اگر نماینده تسهیل کننده باشد ، وی نماینده هیچ یک از طرفین نیست. بسیار مهم است که نماینده قبل از هرگونه بحث در مورد معامله ، افشای این را که وی نماینده است ، ارائه دهد.
• احتیاط کن. اطلاعات شخصی زیادی را فاش نکنید ، به خصوص هنگام کار با کارگزار فروشنده یا تسهیل کننده. افشای اطلاعات مالی یا اطلاعات مربوط به فوریت شما در انجام معامله ، اگر کارگزار آن را به فروشنده منتقل کند ، موقعیت چانه زنی شما را تضعیف می کند.
• اطمینان حاصل کنید که نماینده املاک و مستغلات دارای مجوز ، فعال و در جایگاه خوبی با هیئت مدیره است.(بررسی کنید که هر دو مجوز کارگزار و فروشنده مشمول اقدامات انضباطی مانند تعلیق یا ابطال نشده اند.)
• شما می توانید با مبلغ هر سپرده مذاکره کنید.

سپرده

هر دو طرف باید در مورد اینکه چه کسی بودجه سپرده گذاری را در اختیار شما قرار می دهد و در صورت بروز اختلاف بین طرفین چه اتفاقی می افتد ، روشن باشند. همه توافق نامه ها باید به صورت کتبی باشند و هیچ یک از طرفین نباید توافق نامه ای امضا کنند یا پول بپردازند تا اینکه راحت باشند که شرایط را درک کنند.

اگر یک کارگزار به هر دلیلی پول را از شما بپذیرد ، آن کارگزار باید پرداخت را در یک حساب سپرده گذاری واریز کند ، یک حساب بانکی که به طور خاص به عنوان سپرده گذاری برای وجوه متعلق به دیگران نگهداری می شود ، به موقع. پول باید در حساب سپاه نگه داشته شود تا اینکه معامله با موفقیت انجام شود یا خاتمه یابد. این غیرقانونی است که یک کارگزار بودجه خود را با خودش مخلوط کند.

اگر یک فروشنده پرداخت یا واریز شما را بپذیرد ، فروشنده باید این پول را به کارگزاری که با او وابسته است ، تحویل دهد.

• اگر پیشنهادی برای خرید یک ملک ذکر شده توسط یک کارگزار ارائه دهید ، کارگزار یا فروشنده موظف است پیشنهاد شما را به صاحب ملک منتقل کند.
• شما می توانید در مورد شرایط توافق نامه خرید و فروش مذاکره کنید.

توافقنامه خرید و فروش

توافق نامه خرید و فروش قرارداد بین خریدار و فروشنده است که شرایط مربوط به خرید خانه (املاک و مستغلات) را نشان می دهد. در اصل ، فروش خانه را از فروشنده به خریدار کنترل می کند. این شامل اطلاعاتی در مورد آنچه در حال فروش است ، قیمت فروش ، تأمین مالی شما ، نوع عنوانی که می گیرید ، تاریخ بسته شدن ، میزان سپرده که پرداخت کرده اید و چه مقدار از قیمت خانه را تأمین می کنید.

موارد معمولی قابل مذاکره شامل موارد زیر است:

مبلغ سپرده ، تاریخ بسته شدن ، تعداد برنامه های وام که شما ثبت می کنید و شرایط اصلی چنین وام (به عنوان مثال ، شما برای وام با نرخ ثابت که از درصد و تعداد سالهای خاص تجاوز نمی کند). شما همچنین می توانید توافق نامه های اختلاف نظر سپرده را خلاص کنید یا یک مورد مطلوب دیگر را برای شما درج کنید زیرا خریدار باید فروش را از بین ببرد.

برای به دست آوردن تأمین اعتبار ، زمان کافی در توافق نامه خرید و فروش را مجاز می دانید. توافق نامه خرید و فروش همچنین باید مشخص کند که چه تعداد برنامه برای تأمین اعتبار "حسن نیت" را تشکیل می دهد. برنامه های ناموفق مکرر می توانند پرهزینه و وقت گیر باشند. قبل از شکار خانه "پیش تصویب" را بررسی کنید تا در مورد محدودیت های مالی روشن باشید.

اگر کارگزار یا فروشنده وعده ها یا نمایندگی های مهمی در مورد ملک یا آنچه در فروش گنجانده شده است ، این وعده ها باید در توافق نامه خرید و فروش موجود باشد.

به زمان کافی در توافق نامه خرید و فروش اجازه دهید تا یک بازرسی حرفه ای در خانه انجام شود. برای یافتن بازرس خود از منابع دوستان و نه کارگزار فروشنده استفاده کنید. اگر توسط یک کارگزار خریدار نمایندگی می کنید ،

• در روز بسته شدن ، قبل از گذشت مقالات ، یک پیاده روی نهایی از ملک را انجام دهید تا مطمئن شوید که در شرایط توافق شده است.
• غالباً عاقلانه است که قبل از امضای هرگونه اسناد مربوط به خرید املاک و مستغلات ، به دنبال مشاوره حقوقی باشید. سوالات خود را بپرسید. تا زمانی که برای رضایت کامل شما توضیح داده نشده باشد ، چیزی از جمله قرارداد نمایندگی توسط یک نماینده املاک را امضا نکنید.

چیزهایی که فروشندگان باید هنگام برخورد با یک نماینده املاک و مستغلات بدانند

• دریابید که رابطه شما با شرکت چیست. برخی از بنگاهها آژانس تعیین شده را تمرین می کنند. این بدان معناست که فقط عوامل خاصی شما را نشان می دهند (با رضایت شما) و سایر عوامل در شرکت نمی توانند و در واقع نماینده یک طرف مقابل باشند. سایر آژانس ها و کلیه نمایندگان وابسته به آن آژانس نماینده شما خواهند بود. اگر استفاده می کنید
• اطمینان حاصل کنید که نماینده املاک و مستغلات دارای مجوز و در جایگاه خوبی در هیئت مدیره است.(بررسی کنید که هر دو مجوز کارگزار و فروشنده مشمول اقدامات انضباطی مانند تعلیق یا ابطال نشده اند.)
• فروشندگان به طور معمول از خدمات یک کارگزار املاک و مستغلات برای فروش ملک مسکونی یا تجاری خود استفاده می کنند. این معمولاً به عنوان یک لیست به آن کارگزار توصیف می شود. شرایط توافق نامه لیست قابل مذاکره است.

توافق نامه

اغلب کارگزاران به فروشندگان یک توافق نامه استاندارد ارائه می دهند (قراردادی که حاوی "زبان استاندارد" است). این قراردادها معمولاً در عمل مورد استفاده قرار می گیرند.(اما آنها توسط هیئت املاک و مستغلات یا توسط دولت ایالتی تهیه نشده اند.) شما می توانید شرایط مختلفی را که مورد قبول شما و کارگزار است مذاکره کنید.

موارد معمولی قابل مذاکره شامل موارد زیر است:

مدت زمانی که به دلال می دهید تا ملک شما را بفروشد، نوع تبلیغاتی که انجام می شود و کمیسیونی که به دلال می دهید.

مگر اینکه نیازهای شما اقتضا کند، قرارداد فهرست شما باید به دنبال این باشد که دارایی شما تا حد امکان در رسانه های تبلیغاتی بیشتری تبلیغ شود، در نتیجه آن را در معرض دید بیشتر خریداران بالقوه قرار دهد.(به عنوان مثال، خدمات فهرست‌بندی انجمن‌های حرفه‌ای خصوصی، روزنامه‌های محلی، روزنامه‌های با تیراژ سراسری یا اینترنت.)

• تعیین کنید که آیا می خواهید مشاور املاک تنها فردی باشد که نماینده شما باشد یا خیر. این یک ترتیب معمولی است، اما برخی از فروشندگان ممکن است بخواهند بر اساس نیازهای خاص خود، با یک نماینده یک قرارداد فهرست بندی غیر انحصاری منعقد کنند. در چنین شرایطی، نماینده منحصراً حق فروش ملک شما را ندارد. آن نماینده سعی خواهد کرد آن را بفروشد، اما شما همچنین ممکن است از نمایندگان دیگری و تلاش خودتان در فروش ملک استفاده کنید. به طور طبیعی، قراردادهای فهرست غیر انحصاری ممکن است بر شرایط نهایی قرارداد، به ویژه کمیسیون، تأثیر بگذارد.(به یاد داشته باشید، دلال هزینه تبلیغات ملک را متحمل می شود که می تواند قابل توجه باشد. با یک قرارداد غیر انحصاری فهرست، کارگزار ممکن است کمیسیون بیشتری برای فروش انجام شده توسط کارگزار بخواهد، زیرا او این هزینه ها را بدون انحصار انجام می دهد. حق فروش.)
• بررسی کنید که آیا یک کارگزار بیمه خطا و قصور برای فعالیت کارگزاری خود دارد یا خیر.(قانون صدور مجوز ایالتی، دلالان املاک را ملزم می کند که ضمانت نامه پنج هزار دلاری داشته باشند، اما بسیاری از کارگزاران بیمه اشتباهات و حذفیات اضافی دارند.) اگر مشکلی وجود داشته باشد که منجر به دعوی قضایی علیه یک کارگزار شود، ممکن است مفید باشد.
• مطمئن شوید که کارگزار شما پیشنهادهای ارائه شده از سایر کارگزاران از جمله کارگزارانی که منحصراً نماینده خریدار هستند و کارگزارانی که ممکن است به یک انجمن حرفه ای وابسته نباشند، بپذیرد. کارگزاران موظفند همه پیشنهاداتی را که به آنها ارائه می شود به شما، فروشنده، همه پیشنهادات دریافت شده از طرف شما ارائه دهند.
• به وضوح درک کنید که علایق شما چیست تا زمانی که با یک کارگزار قرارداد فهرست نویسی را امضا می کنید، شرایط را راحت کنید. همچنین ممکن است بخواهید از یک وکیل بخواهید که چنین قراردادی را قبل از امضای آن بررسی کند.

نکاتی که مستاجران باید هنگام معامله با یک مشاور املاک بدانند

هرکسی که در کسب و کار یافتن محل اقامت برای دیگری با هزینه، کمیسیون یا سایر موارد ارزشمند است، باید به عنوان دلال یا فروشنده املاک مجوز داشته باشد.

• اطمینان حاصل کنید که عامل املاک دارای مجوز و وضعیت خوبی نزد هیئت مدیره است.
• هنگامی که به دنبال اجاره یا اجاره یک آپارتمان، خانه، یا کاندومینیوم از طریق یک دلال املاک یا فروشنده هستید، ممکن است از شما خواسته شود که یک درخواست را تکمیل کنید. بدانید چه چیزی را امضا می کنید. برخی از برنامه‌ها ممکن است شما را به هزینه‌ای ملزم کنند که چه زمانی که اجاره نامه را امضا کرده باشید یا نه، باید پرداخت شود.
• حتی زمانی که از یک فرم درخواست استاندارد (فرمی حاوی زبان «استاندارد») استفاده می‌شود، می‌توانید درخواست را با تغییراتی که شرایط شما را منعکس می‌کند ارسال کنید.
• هیچ مقرراتی برای "افشای آژانس" برای نمایندگانی که ملک اجاره ای یا اجاره ای را در ازای کارمزد پیدا می کنند وجود ندارد. بپرسید که نماینده چه کسی را نمایندگی می کند - شما یا صاحبخانه؟
• اگر از شما خواسته شد که سپرده گذاری کنید، بدانید که این سپرده برای چه چیزی اعمال می شود - اجاره ماه اول یا آخر، سپرده تضمینی، یا کارمزد و تحت چه شرایطی، در صورت وجود، ممکن است بخشی از آن پول را از دست بدهید.
• تعیین کنید که آیا شما یا صاحبخانه هستید که کمیسیون نماینده را پرداخت می کنید. اگر شما ملزم به پرداخت کمیسیون هستید، از زمان پرداخت مطلع شوید.

غیرقانونی است که یک سرویس فهرست آپارتمان، فهرست‌هایی را که ادعا می‌کنند دارای مشخصات خاصی هستند، در حالی که در واقع آن‌ها را برآورده نمی‌کنند، تبلیغ کند یا به‌طور دیگری ارائه دهد، یا اعلام کند که فهرست‌هایی با مشخصات خاص دارد، در حالی که چنین فهرست‌هایی ندارد. همچنین غیرقانونی است که یک سرویس فهرست آپارتمان شما را به امضای قرارداد با نشان دادن دروغینی که دارای فهرست هایی است که در زمان اجرای قرارداد با شرایط شما مطابقت دارد، ترغیب کند.

مسئولیت شما به عنوان یک مصرف کننده

خواه خریدار، فروشنده، صاحبخانه یا مستأجر بالقوه باشید، وظایف دلال یا فروشنده، شما را از مسئولیت حفظ منافع خود خلاص نمی کند. اگر در مورد معامله خاص خود سؤالی دارید، آنها را با نماینده مطرح کنید. در صورت نیاز به مشاوره در مورد مسائل حقوقی، مالیاتی، بیمه ای یا موارد دیگر، این وظیفه شماست که با یک متخصص در آن زمینه ها مشورت کنید.

توصیه یک کارگزار یا فروشنده به شما در مورد استفاده از خدمات وکالت در هر معامله املاک غیرقانونی است.

ثبت شکایت

در حالی که اکثر دارندگان پروانه خود را به عنوان حرفه ای واقعی رفتار می کنند، بخش مجوزهای شغلی علیه افرادی که اساسنامه یا قوانین و مقررات هیئت را نقض می کنند، اقدام خواهد کرد.

در بسیاری از موارد، شکایات توسط مصرف کنندگان ناراضی مطرح می شود - اما نارضایتی به تنهایی دلیلی بر بی کفایتی یا دلیل کافی برای اقدامات انضباطی نیست.

اگر شکایت جدی از دلال یا فروشنده املاک دارید، برای اطلاعات بیشتر به این صفحه مراجعه کنید.