آقای جان لوس

بررسی فعالیت های فروش املاک نشان داده شده است که در 2 از 3 کلاس املاک ، ضعف را نشان می دهد ، احتمالاً تأثیر افزایش نرخ بهره که از طریق آن تغذیه می شود.

امتیاز کلیدی

• در سه ماهه دوم بررسی کارگزار املاک تجاری FNB در سال 2022 ، 2 مورد از 3 بخش مهم املاک تجاری ، یعنی دفتر و خرده فروشی ، نشان دهنده کاهش سطح فعالیت فروش بازار است که تنها رتبه فعالیت بازار املاک صنعتی بیشتر می شود.

• درصد پاسخ دهندگان کارگزار که درک شرایط تجاری را رضایت بخش می دانند ، در بررسی سه ماهه 2 از 47 ٪ در سه ماهه قبل به 46 ٪ کاهش یافته است. این کاهش پس از افزایش روند قبلی ، در سطح متوسط باقی مانده است. این نشان دهنده یک اقتصاد است که برای بهبودی کامل از رکود بسیار عمیق سال 2020 ، و اخیراً با افزایش نرخ بهره تحت فشار قرار می گیرد.

• وقتی از کارگزاران برای رتبه بندی خود در سطح فعالیت بازار در مقیاس 1 تا 10 درخواست می کنیم ، می بینیم که گروه از پاسخ دهندگان هنوز هم در مورد بازار املاک صنعتی و انبار خوش بین هستند. رتبه 2 سه ماهه 2022 بازار املاک صنعتی از 6. 2 در سه ماهه قبلی به 6. 35 افزایش یافت. رتبه فعالیت املاک خرده فروشی از 4. 87 به 4. 60 در همان 2 چهارم کاهش یافت. رتبه فعالیت بازار املاک دفتر ضعیف ترین 3 نفر باقی مانده است ، همچنین از 4. 26 به 3. 72 کاهش یافته است.

• افزایش نرخ بهره ممکن است "ارواح" بازار را تضعیف کند. پیش از بررسی سه ماهه دوم ، رتبه بندی فعالیت های فروش در هر 3 کلاس املاک به دنبال کاهش قفل های Covid-19 در روند رو به رشد بوده است. ما معتقدیم که این "عادی سازی" از دیدگاه COVID-19 ممکن است تأثیر مثبتی بر اقتصاد و همچنین بازارهای دارایی داشته باشد. اما اختلال در زنجیره تأمین جهانی در ایجاد فشارهای جهانی تورمی و اخیراً جنگ در اوکراین و تحریم ها و تحریم های ناشی از روسیه کمک کرده است ، این مشکل را تشدید کرده است. نتیجه از اواخر سال 2021 125 امتیاز پایه افزایش نرخ بهره توسط SARB بوده است ، در حالی که امسال 100 امتیاز پایه دیگر افزایش می یابد. نظرسنجی های کارگزار آینده به ما این بینش را می دهد که آیا این رویدادها بازار املاک تجاری را بیشتر کاهش می دهد یا خیر ، اما ما انتظار داریم که در کوتاه مدت شاهد تضعیف باشیم.

روش شناسی

بررسی کارگزار املاک تجاری FNB نمونه ای از کارگزاران املاک تجاری را در داخل و در حدود 6 مترو اصلی آفریقای جنوبی ، یعنی City of Joburg و Ekurhuleni (Greater Johannesburg) ، Tshwane ، Ethekwini ، City of Cape Town و Nelson Mandela Bay بررسی می کند.

با توجه به تمرکز شدید املاک تجاری FNB بر روی بازار "خدمات با خدمات" ، پیش نیاز در انتخاب پاسخ دهندگان کارگزار این است که آنها حداقل در دارایی های دارای خدمات مالک سر و کار دارند ، اما بخشی نیز در بازارهای توسعه دهنده یا سرمایه گذار معاملات خواهد داشت. و همچنین در بخش ذکر شده.

در این گزارش ، ما به بخشی از نظرسنجی که از پاسخ دهندگان می خواهیم درک خود را از سطح فعالیت بازار خرید/فروش بازار (یعنی بازار اجاره ای) در مقیاس 1 تا 10 ، 10 قوی ترین رتبه فعالیت متمرکز کنیم.

اصطلاح "فعالیت" همانطور که توسط یک کارگزار املاک تجربه می شود ، و شامل همه چیز از نشانه های علاقه به خرید یا فروش ، به عنوان مثال ، سوالات یا دیدگاه های مربوط به خرید یا لیست بالقوه ، تا سطح معامله واقعی است.

اعتماد به نفس تجارت کارگزار در سه ماهه 2 سال 2022 خفیف را تضعیف می کند.

قبل از بررسی ادراکات سطح فعالیت ، از همه پاسخ دهندگان می خواهیم که بگویند آیا آنها شرایط تجاری را "رضایت بخش" می یابند یا نه در قالب پاسخ ساده "بله یا خیر". در سه ماهه 2 سال 2022 ، درصد پاسخ دهندگان که شرایط را به عنوان رضایت بخش تجربه می کنند ، کمی پایین تر از سه ماهه قبلی بود و از 47 ٪ قبلی به 46 ٪ کاهش می یابد.

این کاهش هنوز قابل توجه نیست ، اما پس از سه ماهه های قبلی با افزایش بسیار قابل توجه در این درصد ، نشان می دهد که بهبود اعتماد به نفس کارگزار از بخار خارج شده است ، و در این سطح هنوز هم دلالت دارد که 54 ٪ از پاسخ دهندگان از شرایط ناراضی هستند.

این پاسخ نظرسنجی چشم انداز اعتماد به نفس تجاری در بخش املاک تجاری را نشان می دهد ، که ممکن است شروع به بازتاب روند اعتماد به نفس اخیر در اقتصاد وسیع تر کند ، دومی که از چند چهارم قبل تضعیف شده است.

شاخص اعتماد به نفس کسب و کار RMB-Ber برای سه ماهه 2 سال 2022 نشان داد 42 ٪ از پاسخ دهندگان نظرسنجی در سراسر اقتصاد ابراز رضایت از شرایط تجاری ، و این یک تضعیف از خواندن 46 سه ماهه قبلی بود.

رتبه بندی فعالیت توسط کلاس اصلی املاک - 2 از 3 بازار ضعف نشان داد

هنگامی که از کارگزاران برای رتبه بندی سطح فعالیت بازار در مقیاس 1 تا 10 درخواست می کنند ، میانگین امتیاز گروه پاسخ دهندگان در 2 از 3 کلاس دارایی در مقایسه با بررسی سه ماهه قبلی کمتر بود.

کارگزاران در مورد بازار املاک صنعتی و انبار بیشترین استقبال را دارند. رتبه دوم فعالیت این بازار 2022 در سه ماهه 2022 از 6. 20 در سه ماهه قبلی به 6. 35 افزایش یافت.

با این حال ، پس از برخی از چهارم های قبلی تقویت قابل توجه ، رتبه فعالیت املاک خرده فروشی از 8-چهارم از 4. 87 در سه ماهه اول به 4. 60 در سه ماهه دوم کاهش یافت.

رتبه فعالیت بازار املاک دفتر ضعیف ترین 3 کلاس املاک بود و همچنین در سه ماهه اول در سه ماهه دوم 2022 به 3. 72 رسید.

یکی از ویژگی های بررسی سه ماهه دوم این است که رتبه فعالیت فروش بازار املاک صنعتی از زمان شروع این نظرسنجی در ابتدای سال 2019 ، بالاترین فعالیت خود را به ثبت رسانده است ، تنها یکی از 3 کلاس برای تقویت بیشتر در جدیدترین نظرسنجی است.

در حالی که این کلاس ملک شاهد عملکرد اقتصادی قوی در بخش تولید مرتبط نیست ، ما معتقدیم که از مقرون به صرفه ترین و سازگار ترین کلاس املاک در زمان های سخت مالی و همچنین از نیاز فزاینده به لجستیک و انبارداری به دلیل سطح بیشتر بهره مند می شود. خرده فروشی آنلاین در حال ظهور است.

رتبه بندی فعالیت های خرده فروشی و اداری ، در مقایسه ، هنوز رتبه ای بالاتر از خوانش های قفل شده قبل از Covid 19 برای سه ماهه اول سال 2020 به دست نیامده است. خرده فروشی هنوز توسط یک مصرف کننده تحت فشار مالی محدود شده است ، در حالیسطح ضعیف اشتغال بخش خدمات و همچنین سطح بیشتری از کار از راه دور در مقایسه با دوره قبل از قفل.

و به تازگی ، به نظر می رسد که سری افزایش نرخ بهره SARB که از اواخر سال 2021 شروع شده است ، حداقل در بازارهای خرده فروشی و اداری شروع به گرفتن تعداد خود کرده اند ، این کندی است که در سه ماهه 2 شروع می شود.

SARB قبل از بررسی سه ماهه 2 ، در کل 75 امتیاز پایه (3 × 25 امتیاز پایه) افزایش یافته بود ، در حالی که افزایش نرخ امتیاز 50 پایه دیگر در ماه مه احتمالاً بر نتیجه سه ماهه سوم 2022 بررسی کارگزار تأثیر خواهد گذاشت.

نمونه کارگزار سه ماهه دوم در هر 3 بازار در 6 ماه گذشته یا "تقویت کمتر" یا "تضعیف" را درک می کند.

هر نظرسنجی فصلی یک نمونه متفاوت از کارگزاران را از صنعت املاک انتخاب می کند. بنابراین، اگرچه ما رتبه‌بندی فعالیت‌های سه ماهه را می‌خواهیم، اما یک سوال پیگیری می‌پرسیم که آیا پاسخ‌دهندگان فصل جاری تغییر سطح فعالیت را طی ۶ ماه منتهی به تاریخ نظرسنجی درک می‌کنند یا خیر.

سوال بعدی این سوال را مطرح می کند که آیا پاسخ دهندگان کاهش، افزایش یا عدم تغییر در سطوح فعالیت را در مقایسه با 6 ماه قبل درک کرده اند یا خیر. از این نتایج، ما یک شاخص جمع‌آوری می‌کنیم که به هر امتیاز درصد پاسخ‌های «افزایش‌شده» نمره 1+، به پاسخ‌های «بدون تغییر» صفر و برای پاسخ‌های «کاهش‌شده» 1- اختصاص می‌دهد. بنابراین این شاخص در مقیاس 100+ تا 100- است.

در نظرسنجی سه ماهه دوم سال 2022، با این معیار، حتی بازار صنعتی و انبار نیز نشانه هایی از از دست دادن شتاب تقویت را نشان داد، به طوری که شاخص آن از مثبت 6. 20+ سه ماهه قبل به صفر تضعیف شد.

این بدان معناست که پاسخ دهندگانی که متوجه تقویت فعالیت در این بخش در طی 6 ماه گذشته شده اند دقیقاً برابر با کسانی است که ضعف را درک کرده اند.

بازار خرده‌فروشی یک خوانش منفی کوچک به 8. 33- داشت که نسبت به 4. 87+ سه ماهه قبل نیز کمتر است.

خوانش بازار املاک آفیس اندکی مثبت در +4. 41 بود، تقریباً مشابه با 4. 26+ سه ماهه قبل در حالی که در +11. 87 «بالای» 2 چهارم قبل کاهش داشت.

بنابراین، این شاخص‌ها در هر 3 بازار نشان می‌دهند که شتاب رشد فعالیت‌های اخیر در اواخر درک شده است، افزایش نرخ بهره در سال جاری احتمالاً دلیل اصلی رشد تقاضا بوده است.

نتیجه گیری - 3 افزایش نرخ بهره قبل از انجام نظرسنجی ممکن است شروع به کاهش روحیه بازار کرده باشد.

رتبه‌بندی فعالیت‌های نظرسنجی کارگزار املاک FNB در سه‌ماهه دوم 2022 در 2 مورد از 3 کلاس اصلی دارایی تجاری شروع به تضعیف کرد که بازار مالکیت صنعتی تنها یکی از تقویت‌کننده‌ها بود.

ما بر این باوریم که افزایش نرخ بهره که اواخر سال گذشته آغاز شد احتمالاً تأثیری کلیدی در شروع "تضعیف روحیه بازار" داشته است.

اعتماد تجاری کارگزاران تا اوایل سال 2022 بهبود می‌یابد، احتمالاً ناشی از این احساس که تهدید کووید-19 در حال کاهش است، قرنطینه‌ها به میزان قابل توجهی کاهش می‌یابد، و زندگی اقتصادی تا حد زیادی به حالت عادی بازگشته است، هر چه این روزها «عادی» باشد.

اما در حالی که زندگی اقتصادی و اجتماعی تا حد زیادی به حالت عادی بازگشته است که برای اقتصاد پس از دوران قرنطینه مثبت بود، برخی از بادهای مخالف اقتصادی نیز ایجاد شده بودند.

تورم قیمت مصرف‌کننده، به‌ویژه از افزایش تورم اخیر قیمت سوخت، دردسرسازتر شده است و نه تنها به درآمد مصرف‌کننده می‌خورد، بلکه باعث شد SARB افزایش نرخ بهره را در اواخر سال گذشته آغاز کند.

در حالی که تقاضای ملک تجاری نسبت به املاک مسکونی حساسیت کمتری نسبت به افزایش نرخ بهره دارد، نقطه‌ای وجود دارد که این افزایش‌ها شروع به تأثیرگذاری می‌کنند. شاید به آن نقطه رسیده باشد. و FNB انتظار دارد تا قبل از پایان سال جاری، 100 واحد افزایش نرخ بهره بیشتر شود.

مشکل تورم که نرخ بهره را بالاتر می برد، یک مسئله جهانی است. مشکلات زنجیره تامین جهانی ناشی از اختلالات مرتبط با کووید-۱۹ مدتی پیش تورم‌زا شده بود. اخیراً، اختلال در مناقشه روسیه و اوکراین در بازارهای مواد غذایی و انرژی، همراه با سابقه تحریم ها و تحریم های روسیه، وضعیت را تشدید کرده است.

بنابراین انتظار داریم در نیمه دوم سال 2022 شاهد کاهشی در رتبه‌بندی فعالیت‌های فروش در هر 3 کلاس دارایی باشیم.